Turismo Inmobiliario en la República Dominicana, Causas de una tormenta

El Mercado Internacional inicia una leve recuperación luego de más de 2 años de una aguda crisis económica producida en gran medida por la carencia de controles financieros sobre la banca hipotecaria y de inversión y por consecuente, la acelerada y falsa revalorización de los inmuebles en mercados específicos tales como La Florida, España y California, entre otros.

El mercado inmobiliario de la República Dominicana recibió una gran transformación en su demanda internacional, desde mediados del año 2006 hasta mediados del 2008. Un periodo conocido como “El Bum Inmobiliario”,  cuando se empezaron a otorgar préstamos hipotecarios a propietarios de viviendas en los mercados antes mencionados, sin que los mismos fueran concedidos bajo la base de controles que sustentaran dichos expedientes y basados en una apreciación abultada en muchos casos de un inmueble tasado en una época donde imperaba la especulación.

Estos capitales adquiridos de manera fácil salían al mercado en busca de ser colocados. Bajo la consideración de que los poseedores de dichos capitales eran aprendices en materia de inversión y que su referencia más directa era la situación de efervescencia en materia inmobiliaria de su mercado y gracias a ella fue la obtención de dicho capital, orientaron su inversión en el mercado de los bienes raíces.

Producto de la alta cuota en impuestos que representaba poseer una propiedad en su localidad, la alta cuota de seguros y los elevados costos de mantenimiento, como el valor de la vivienda. Estos capitales buscaron mercados alternos como fueron Panamá, Costa Rica y la República Dominicana.

Dentro de los tres mercados imperantes, el de la República Dominicana fue el más beneficiado por los clientes procedentes de España y la Florida. Esta entrada exorbitante de capital extranjero creó una demanda constante de productos inmobiliarios en todas sus vertientes. Desde playa, golf hasta propiedades de corte no turísticas directamente, pero dentro de un polo turístico.

Mucho de éste capital llagaba con el propósito de seguir el mismo esquema de su localidad, el esquema de la especulación, mejor conocido en el mercado americano como, “Flip”. El comprar en planos y vender durante el proceso evolutivo de construcción de la obra con un margen de beneficio basado en la lista de precios del promotor en el momento de su venta. El negocio radicaba en comprar en la etapa más inicial de la obra,  abonando la menor cantidad de dinero posible y vender meses después con una sustancial revalorización en comparación a la inversión inicial.

Como la demanda era mayor que la oferta, los precios se actualizaban casi semanalmente. Esto funcionó por mucho tiempo y dio enormes dividendos a muchos. Hasta que la crisis explotó en los Estados Unidos, arrastrando al resto del mundo. Y la “llave” de los bancos se cerró, mermaron los compradores y quedaron atrapadas muchas unidades sin venderse.

Al tener más oferta que demanda los precios empiezan a bajar hasta al punto que muchos adquirientes tuvieron que colocar sus propiedades en el mercado por debajo del precio comprado, ya que están obligados a cerrar la venta de sus unidades, las cuales no estaban preparadas para ser ejecutadas. Muchos adquirieron unidades a sabiendas que no tenían la capacidad de pago para pagar el 100% del valor de la unidad, ni de tomar un préstamo hipotecario.

En adición a esto, tenemos que considerar que algunos mercados inmobiliarios tales como el de Punta Cana, basó en parte, su estrategia de promoción en el mercado de la renta (alquiler) de propiedades. Muchos compradores adquirieron sus viviendas con la finalidad de rentar las mismas y que lo generado por éste concepto cubriera las cuotas bancarias del préstamo hipotecario de donde procedieron los fondos para la adquisición de la misma. Era una transacción simple y positiva. Se tomaba prestado a una tasa promedio de un 3% anual y con ese dinero se compraba una propiedad que apreciaba un 25% anual promedio y percibía por concepto de renta entre un 9% y 10%. Lo que representaba un beneficio de un 32% en promedio anual.

¿Cuál era el mercado que rentaba estas propiedades? Los empleados directos e indirectos de los distintos desarrollos inmobiliarios y hoteleros de la zona.

Cuando llega la crisis? A un año después de que estalla en los Estados Unidos y España, los desarrollos inmobiliarios empezaron a verse afectados por la reducción de las ventas y por ende, de su flujo de capital. La no obtención de fondos proyectados por grandes proyectos como es el ejemplo de Cap Cana, que con la quiebra de Lehman Brother obligó a que estas reestructuraran su política de gastos. Lo que trajo consigo una enorme lista de despidos.

Considerando que los polos turisticos son tierra de inmigrantes, aunque sean dominicanos, éstos empleados, ya desempleados, no tuvieron más alternativas que regresarse a su lugar de origen y las unidades que ocupaban éstos en calidad de inquilinos volvieron a el mercado a competir para ser rentadas pero con menos demanda que antes.

A su vez los empleados indirectos, tales como: ingenieros, contratistas, suplidores, asesores, etc… Así como negocios creados con el propósito de satisfacer bienes y servicios a éste mercado cautivo, tales como: centros de diversión, restaurantes, farmacias, supermercados y otros, tuvieron que reducir sus operaciones y en muchos casos abandonar la zona y con ello sus viviendas. Permitiendo así la entrada al mercado de mas propiedades para la renta.

Esta estrategia de comprar para rentar dio buenos resultados por un tiempo, pero no logró sostenerse cuando lo antes mencionado se convirtió en una realidad. Al tener más oferta que demanda, los precios empezaron a bajar y la tasa de retorno de las rentas se redujo de un 9-10% anual a un 3% y 4% anual.

Para entender el presente hay que saber su pasado y el porqué del mismo. Es por ello que ahora, conociendo un poco más del pasado inmobiliario de los polos turísticos de la República Dominicana, podemos hablar de su presente y de su futuro.

“La tormenta no quebanta los cocoteros, los fortalece”

En nuestro próximo articulo hablaremos de como se vislumbra el el futuro inmobiliario de los polos de la República Dominicana. La republica dominicana a pesar de poseer un area territorial pequeña, posee una amplia diversidad en su oferta turistica. Esta oferta ha logrado asumir distintas modalidades, mas allá de su sistema imperante, como es el de el todo incluido.

Emil Montás

www.LaCostaDR.com

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