Qué debes saber y hacer si vas a comprar sobre planos

Emil Montás - EmilMontas.com

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Comprar una vivienda ya no lo que fue en el pasado. Dado que las nuevas generaciones tienen hábitos distintos a las anteriores, a sus padres o abuelos, el comportamiento del mercado ya no es el mismo. Una de las manifestaciones más claras de este fenómeno es que cada vez más la gente ya no espera a que la propiedad esté concluida, sino que se apresura a comprar sobre planos.

Esta es una opción que me resulta muy interesante y útil, en especial para aquellas personas que no disponen del dinero o que tampoco desean embarcarse en un préstamo inmobiliario a largo plazo. ¿Cuál es la principal característica de esta alternativa? En palabras comunes, que te le adelantas al tiempo, es decir, pagas tu propiedad por adelantado, casi sin darte cuenta.

Conozco muchas personas que se resisten a esta posibilidad. Argumentan que no pueden comprar una propiedad que no pueden visitar. En voz baja, inclusive, algunos me dicen que les da pánico pagar por algo que está en un papel y que luego, en la realidad, sea distinto. Esa es una creencia equivocada, porque como en cualquier negociación inmobiliaria se firma un contrato.

En ese documento, por supuesto, queda estipuladas, de forma clara y precisa, las condiciones. Las medidas del inmueble, la calidad de los acabados, las amenidades, el precio, todo. También quedan escritas las cláusulas de incumplimiento, es decir, a qué se somete cada una de las partes en caso de no cumplir con lo establecido en el contrato. Como ves, el riesgo está controlado.

Como mencioné antes, la propiedad se va pagando a medida que avanza la construcción. La gran ventaja de esta modalidad es que el precio es sensiblemente inferior al que registrará en el mercado una vez esté terminada. Muchos creen que es un esquema ventajoso solo para el promotor, pero no es cierto: los beneficios son también para el comprador, y te los voy a explicar.

Son tres los factores que debes considerar antes de tomar una decisión. Primero, el costo del inmueble; segundo, los riesgos que corres; tercero, la posibilidad de valorización. De hecho, y quizás esto no lo sabes, en el mercado hay cazadores de oportunidades, inversionistas que compran en preventa y, se ganan el descuento y luego, cuando venden al precio del mercado.

Si estás pensando en comprar sobre planos, de lo primero que necesitas cerciorarte es de las garantías que brinda la constructora. ¿Es una empresa seria que goza de reconocimiento en la industria? ¿Ha vendido antes otros proyectos bajo esta modalidad? ¿Cuáles son las opiniones de los clientes que ya adquirieron sus propiedades en el pasado? Las respuestas son importantes.

Cuando adquieres una propiedad ya terminada, tienes la ventaja de que puedes visitarla, ver los espacios, probar la iluminación, en fin. En cambio, cuando compras en obra negra todo corre por cuenta de tu imaginación. Hay un riesgo, por supuesto, pero este se minimiza cuando sabes que tratas con una empresa seria, responsable, de trayectoria comprobada y reconocida.

Una de las equivocaciones más frecuentas por parte de los clientes es que no se preocupan por absolver todas sus dudas. Es decir, se limitan a escuchar lo que les dicen el promotor o el agente inmobiliario y después, cuando ya la decisión está tomada, cuando los documentos fueron firmados y legalizados, aparecen el llanto y el crujir de dientes. Y ya no hay nada que hacer.

¿Cómo evitar ese error? Primero, entiende que el principal perjudicado puedes ser tú. Segundo, convierte en Juanito preguntón. Así llamo a ese niño que todos llevamos dentro, un niño que es curioso, que no traga entero y que, sobre todo, es inquieto: ¿por qué?, ¿por qué?, ¿por qué? A cada afirmación, él responde con nueva pregunta que le permita recabar mejor información.

Pregunta sobre el diseño, las características (¿cuántos baños?, ¿hay terraza?, ¿el techo es alto?, ¿la zona de parqueo es abierto o en sótano?) y, no te olvides, los documentos que las autoridades competentes expidieron a la hora de aprobar el proyecto. Quizás esto te resulte latoso, pero es el camino más seguro para eludir tropiezos y, sobre todo, para no sufrir dolores de cabeza después.

Comprar sobre planos es una alternativa que tiene ventajas y desventajas. No es para todo el mundo, pero a mi juicio es útil para cierto segmento del mercado. La clave radica en la calidad y la cantidad de información que reúnas sobre el proyecto que te interesa y, sobre todo, que no te quedes con ninguna duda. Haz las veces de Juanito preguntón: pregunta y pregunta.

​El Consejo de Emil

Casi nadie lo hace, pero siempre recomiendo que solicites tres informaciones clave: el título de la propiedad, la licencia de construcción y una muestra del proyecto (prototipo). Lo más importante es que no te quedes con dudas, porque tarde o temprano te van a atormentar. Además, es una obligación del promotor responder tus inquietudes: pregunta todo lo que se te ocurra.

Algo de lo que debes ser consciente, para no sufrir estrés, son los tiempos de entrega. Por lo general, cuando una propiedad está en fase de preventa, pasan entre 18 y 36 meses, según las características del proyecto, antes de que puedas recibir tu propiedad. En este caso, debes conocer con exactitud cuál es la fecha de entrega y cómo te van a compensar si no se cumple.

Ese es, además, el tiempo durante el cual vas pagando el valor del inmueble. Por lo general, cuando se firma el contrato de compraventa aportar la primera cuota y el saldo de difiere a la cantidad de meses que demorará la construcción. Una de las mayores ventajas de esta modalidad es que puedes programar tus ingresos o, si lo prefieres, planificar tus ahorros con anticipación.

La clave, lo repito, es la calidad y la cantidad de información que seas capaz de reunir acerca de ese proyecto. Si se trata de una constructora seria, no tendrá problema alguno en proporcionarla. También puedes pedir que te brinden la copia de los planos de la propiedad que piensas adquirir y se los muestras a un arquitecto de confianza o a tu consultor inmobiliario. Ellos te ayudarán.

Ten cuidado, así mismo, con tres aspectos que la mayoría de los compradores suele pasar por alto, bien sea por exceso de confianza o por simple ignorancia. El primero de ellos es revisar el contrato, incluida la letra menuda. Léelo y pídele a tu consultor inmobiliario que lo haga y te dé su opinión. Repara en que estén escritas claramente las cláusulas de incumplimiento por parte de la constructora.

El segundo tema está relacionado con los impuestos. El contrato de compraventa debe estipular, de manera precisa, si están incluidos en el precio que acuerdas pagar o si, por el contrario, se sumarán después. El tercero, los plazos acordados para cada una de las partes, es decir, en los que tú vas a realizar los abonos y, también, en los que la constructora se compromete a entregar la propiedad.

Dos observaciones finales. Primero, no te obsesiones con el primer proyecto que te ofrezcan. Investiga, tómate tu tiempo para consultar con expertos, compara los beneficios que te ofrecen con 3 o 5 alternativas más. Recuerda: en estos casos, el amor a primera vista suele ser un riesgo que no vale la pena correr. Y no olvides: la clave de un buen negocio inmobiliario es la información.

Segundo, y por último, no dejes de visitar la ubicación donde se construirá el proyecto en el que deseas participar. Averigua por las vías de acceso, por los servicios básicos, por las facilidades de transporte, por las comodidades que ya hay en la zona o que están proyectadas a corto plazo. Ten en cuenta que no vas a vivir en una isla desierta, así que estos datos son importantes para ti.


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